Aspectos fundamentales de Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda
Después de varios años de negociaciones, con fecha, 25 de mayo de 2023, ha sido publicada en el B.O.E., la Ley 12/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda. La finalidad de dicha ley es establecer medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda. Además, ofrece a comunidades autónomas y ayuntamientos diferentes herramientas para contener o reducir el precio del alquiler, a aumentar el parque de vivienda en alquiler social y evitar tener viviendas desocupadas.
¿Cuáles son los principales aspectos de la nueva ley de vivienda?
Modificación del concepto de “gran tenedor”
Hasta ahora, los grandes tenedores eran aquellas personas físicas o jurídicas que tuvieran 10 o más propiedades, con la nueva ley se reduce el número de viviendas, de manera que se considera gran tenedor a aquellos que tengan más de 5 propiedades en zonas tensionadas, o 10 en no tensionadas. También entra en esta clasificación los que tengan más de 1.500 m2. Todo ello, con las consecuencias y condiciones previstas en las normas para los grandes tenedores.
Zonas tensionadas
Establece el artículo 18 de la ley, que las administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar determinadas zonas como “zonas de mercado residencial tensionado”. Dicha declaración dependerá de la cada Comunidad Autónoma, y deberá ser aprobado por el Ayuntamiento. Los requisitos para declarar una zona como tensionada son los siguientes:
- Que el precio de la vivienda haya aumentado más de tres veces el valor Índice de Precios de Consumo en un periodo de 5 años.
- Que el precio del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% la media de los ingresos de los hogares de la zona.
Actualización del precio del alquiler de vivienda
Se modifica lo establecido hasta el momento acerca de los posibles incrementos de la renta, para los grandes tenedores, de forma que:
- Lo que resta del 2023, la actualización máxima permitida al precio de un alquiler será del 2%.
- En 2024, la actualización no podrá superar el 3% del valor del alquiler ya fijado.
- A partir de 2025, se empleará un nuevo índice de referencia que está pendiente de desarrollo y se prevé que sea inferior al IPC.
Cuando el arrendador no sea un gran tenedor, se admite que la actualización sea superior, siempre que haya acuerdo entre las partes. En ausencia de acuerdo regirán los límites establecidos anteriormente.
Desahucios y vulnerabilidad.
La ley introduce modificaciones en cuanto a la regulación de los desahucios y la protección de las familias vulnerables. Se aplicará un sistema de arbitraje a fin intentar un acuerdo entre arrendador y arrendatario. De no haber conseguirlo, se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales. Se deberá promover por parte de las autoridades el realojo de dichas personas y el acceso a una vivienda digna, ”atendiendo a sus condiciones de vulnerabilidad social y económica, así como a sus circunstancias personales y familiares”.
Además, mientras estas soluciones llegan, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos de desahucio. Y en este punto me pregunto ¿se habilitará algún procedimiento ágil para resarcir a los propietarios los perjuicios causados por dichas prórrogas sin cobrar la renta
Incentivos fiscales.
Hasta ahora existía una reducción sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda que ascendía al 60%. Este porcentaje queda reducido al 50%, pudiendo incrementarse si se cumplen determinados requisitos:
Las nuevas condiciones son las siguientes.
A) Se aplicará un 90% de reducción si el mismo inquilino que ya vivía en ese hogar firma un nuevo contrato en una zona de mercado tensionado, siempre y cuando el arrendador baje el precio más de un 5% respecto a la renta establecida en el contrato anterior.
B) Se aplicará un 70% de reducción en los dos casos siguientes.
Si quien alquila la vivienda lo hace por primera vez, tiene entre 18 y 35 años y la casa está en una zona tensionada.
Si quien alquila es una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro que destine la vivienda al alquiler social o acogimiento de personas vulnerables y la renta es inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica.
C) Se aplicará un 60& de reducción si no se cumplen los requisitos anteriores, pero la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores a que se firmase el contrato de arrendamiento.
6.- Incremento del I.B.I. en las viviendas vacías.
La Ley de vivienda, autoriza a los ayuntamientos a aplicar un recargo de hasta el 150% de la cuota líquida del impuesto de bienes inmuebles (IBI) a los propietarios de viviendas que permanezcan vacías más de dos años, en fun ión del número de viviendas que tenga desocupadas en el mismo término municipal.
Información y gastos a cuenta del propietario.
La ley reconoce el derecho del posible comprador o inquilino de una vivienda a recibir, antes de la formalización de la operación, una relación extensa de información y documentación, cuya efectiva transmisión deber quedar documentalmente acreditada.
Además, en el caso del arrendamiento, se estipula que todos los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato de arrendamiento han de ser por cuenta y cargo del arrendador.
Estos son algunos de los puntos que he considerado importantes de destacar porque modifica puntos esenciales y muy habituales en la relación propietario-inquilino, fundamentalmente renta, incremento de renta, derechos del inquilino en caso de vulnerabilidad, pago de gastos y honorarios… Si bien la ley desarrolla muchas más cosas, no podemos abordarlas todas en un único post, así que ya las iremos analizando conforme vayamos viendo su aplicación práctica.
