Alquiler de locales: los gastos repercutidos al inquilino, ¿llevan IVA y retención?

Una pregunta que recibimos frecuentemente en el despacho por parte de arrendadores de locales es, si determinados gastos como la comunidad de propietarios, el IBI, la tasa de basuras o incluso suministros como electricidad y agua, deben incluirse en la base imponible de la factura que el arrendador hace en concepto de renta por el alquiler del local, que está sujeta al 21% de IVA y, salvo determinadas excepciones tasadas, se le aplica una retención del 19%.

El criterio de la Dirección General de Tributos, puesto de manifestado en varias consultas, entre otras la V0051-20, de 14 de enero, es que la base imponible del IVA estará constituida por el importe total de la contraprestación, incluyéndose en dicho concepto, no sólo el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado del alquiler, como los gastos de agua, electricidad, tasa de basura, comunidad de propietarios y el importe del IBI que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario. 

El tipo impositivo aplicable al importe de los gastos señalados, que el arrendador traslada al arrendatario como una parte más de la contraprestación por el arrendamiento del inmueble, es el general del 21%, que es el aplicable a los arrendamientos de locales.

En cuanto a aquellos gastos que lleven IVA en sus facturas, como es el caso de los suministros, sólo debe trasladarse a la factura la base imponible de dicho gasto, sin incluir el IVA.

En cuanto a la retención, el inquilino tendrá la obligación de practicarla sobre las rentas satisfechas al arrendador siempre que no esté exonerado a practicar dicha retención. Y la base de esta retención estará constituida por todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el IVA, es decir, la base imponible del IVA y de la retención será la misma.

Ejemplo: el importe pactado por el alquiler de un local asciende a 1.000 euros más IVA. En el contrato firmado por las partes se estipuló que el importe de la factura de la luz y de la tasa de basura (pagado por el arrendador) debe de repercutirse al inquilino. El arrendador ha recibido una factura de luz de 100 + IVA = 121 euros, y la tasa de basuras -no sujeta a IVA- por importe de 50 euros.

Pues bien, en este caso, tanto la base del IVA como la de la retención sería 1.150 euros.

Resumiendo, tanto si el arrendatario es persona física como si es sociedad, la base imponible del IVA y de la retención es la misma, e incluye todos los conceptos de “gasto” repercutidos en factura al arrendatario.

No existe obligación jurídica de repercutir los gastos accesorios en factura, pero sí que será recomendable repercutirlos a los efectos de que el destinatario tenga un justificante que le permita la deducción del IVA soportado.