¿Es posible el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento?

ANA BANDE COLOR

De acuerdo con lo estipulado en la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en los arrendamientos de vivienda suscritos a partir del 6 de Junio de 2013, el inquilino puede desistir de forma unilateral del contrato, siempre que hayan transcurrido al menos 6 meses desde el inicio del contrato y  se comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.

Cumplidos estos requisitos, únicamente habrá obligación de indemnizar al arrendador si así se ha pactado en el contrato, previendo la ley que la indemnización máxima a pactar, será la de una mensualidad por año que reste hasta el vencimiento inicialmente pactado.

¿Pero…  qué pasa con los arrendamientos para uso distinto de vivienda?  Pese a que la norma entró en vigor hace más de un año, he encontrado bastantes arrendatarios de local de negocio que pretenden aplicar dicho artículo 11 para desistir de su contrato, intentando desligarse del mismo sin pagar indemnización, al no haberse estipulado en el contrato.  Pero, nada más lejos de la realidad…

Estos arrendamientos se rigen por lo pactado por las partes en el contrato, y si no se ha pactado nada, habría que acudir a lo establecido en la Ley y supletoriamente al Código Civil.

Si atendemos a la redacción del mencionado art. 11, claramente hace referencia al derecho de desistir para los contratos de alquiler de vivienda, no refiriendo nada para los de uso distinto. Así las cosas, debemos acudir a lo establecido en el Código Civil, (entre otros art. 1.101, 1.124 y 1.556). Según estos preceptos, si un arrendatario desiste anticipadamente del contrato de arrendamiento distinto de vivienda de forma unilateral, y en el propio contrato no viene pactado nada al respecto, el arrendador podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

La problemática en estos casos es su cuantificación económica  A diferencia de la LAU 1964, que establecía una indemnización equivalente a  la totalidad de las rentas que quedaran por cumplir, la LAU 1994 no contiene una regulación expresa, por lo ya no cabe exigir la totalidad de las rentas, sino que la indemnización se fijará en base a los perjuicios reales y concretos que ha supuesto en cada caso al propietario esa resolución unilateral, recayendo la justificación de dichos perjuicios en el arrendador, lo que conlleva cuantiosos problemas de prueba.

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